Nel Mercato Immobiliare Italiano in costante evoluzione, la scelta della giusta Strategia d’Investimento è ciò che fa la differenza.
Quando si considerano gli Investimenti Immobiliari c’è chi opta per le società immobiliari di godimento e chi per le società immobiliari di compravendita. Ma quali sono realmente le differenze? E soprattutto, quale si adatta meglio al tuo profilo di Investitore?
Investimenti Immobiliari e Società Immobiliari di Godimento: il Potere della Rendita Stabile
Le società immobiliari di godimento acquisiscono proprietà immobiliari da concedere in locazione, generando così un flusso di reddito continuativo attraverso canoni di affitto.
Vantaggi
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Flusso di Cassa Prevedibile
Il principale punto di forza di questo tipo di investimento è la prevedibilità dei ricavi e dei flussi di cassa.
I contratti di locazione, specialmente quelli commerciali, forniscono un’entrata costante e pianificabile che permette una gestione finanziaria più serena. “L’investimento in immobili a reddito è paragonabile all’acquisto di un’obbligazione che paga cedole regolari, ma con il vantaggio di un sottostante tangibile e rivalutabile nel tempo”. -
Protezione dall’Inflazione
In periodi come quelli che stiamo vivendo nei quali l’inflazione reale è stimata pari all’8,00%, gli immobili tendono a conservare il loro valore.
Inoltre, i canoni di locazione possono essere indicizzati all’inflazione, offrendo una naturale protezione del rendimento. -
Sgravi Fiscali Significativi
Dal punto di vista fiscale, le società immobiliari di godimento beneficiano della deducibilità di numerose spese quali:
→ Costi di manutenzione ordinaria e straordinaria
→ Imposte locali sugli immobili (IMU, TASI)
→ Interessi passivi sui mutui
→ Ammortamento degli immobili (per i fabbricati strumentali)
→ Spese amministrative e di gestione -
Patrimonializzazione Progressiva
Con il passare del tempo, mentre i mutui vengono gradualmente estinti, il patrimonio netto della società aumenta.
→ Questo crea un effetto leva positivo che incrementa il valore complessivo dell’investimento effettuato. -
Stabilità durante le Crisi di Mercato
Durante i periodi di instabilità economica, le proprietà in locazione tendono a mantenere rendimenti più stabili rispetto ad altri investimenti.
Svantaggi
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Rendimenti Iniziali Contenuti
Il principale svantaggio delle società immobiliari di godimento è rappresentato dai rendimenti iniziali generalmente contenuti (tra il 3% ed il 6% annuo).
→ Quest’ultimi possono risultare poco appetibili per investitori alla ricerca di rendimenti più elevati ottenibili attraverso operazioni di compravendita. -
Gestione Attiva e Continua
La gestione attiva degli immobili, può trasformarsi in un impegno considerevole di tempo e risorse. -
Rischio di Morosità
Il mancato pagamento dei canoni da parte degli inquilini rappresenta un rischio concreto che può compromettere la redditività attesa. -
Minore liquidità dell’investimento
Lo smobilizzo degli investimenti può richiedere tempi considerevoli rendendo questo tipo di investimento meno flessibile rispetto ad altre forme di impiego del capitale. -
Tassazione dei Dividendi
I dividendi distribuiti ai soci sono soggetti prima ad una tassazione a livello societario (ires 24,00%) e poi ad una tassazione in capo ai soci (ritenuta 26,00%).
Investimenti Immobiliari e Società Immobiliari di Compravendita: il Fascino della Plusvalenza
Le società di compravendita immobiliare, invece, puntano a generare profitto attraverso la semplice compravendita di beni immobili.
Vantaggi
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Potenziale di Rendimenti Elevati
La possibilità di ottenere rendimenti significativi (15-20% o superiori) in tempi relativamente brevi rappresenta il principale punto di attrazione. -
Time-to-money Ridotto
Le operazioni di compravendita possono concretizzare profitti in tempi molto più contenuti, tipicamente nell’arco di 12-36 mesi. -
Benefici Fiscali Specifici
Le società di compravendita immobiliare possono beneficiare della deducibilità dei costi di ristrutturazione, optare per regimi IVA vantaggiosi e compensare le perdite fiscali con utili futuri. -
Minore Complessità Gestionale Continuativa
Una volta completata l’operazione di compravendita non è necessario gestire contratti di locazione, manutenzioni ordinarie o rapporti con inquilini. -
Scalabilità del Modello di Business
Con il crescere dell’esperienza e del capitale, è possibile incrementare progressivamente il numero e la dimensione delle operazioni, ottenendo economie di scala significative.
Svantaggi
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Volatilità e Rischio di Mercato
Il principale svantaggio risiede nell’elevata esposizione alle fluttuazioni del mercato immobiliare. -
Necessità di Competenze Specialistiche
La compravendita di immobili richiede competenze specialistiche in materia di valutazione immobiliare, conoscenza del mercato, normative urbanistiche ed edilizie, etc. -
Pressione Fiscale sulle Plusvalenze
Le plusvalenze realizzate dalle società di compravendita sono considerate reddito d’impresa e quindi soggette a tassazione IRES (24%) e IRAP (3,90%). -
Maggiore Necessità di Capitale Circolante
Le operazioni di compravendita richiedono una significativa disponibilità di liquidità per coprire i costi di acquisizione, ristrutturazione e commercializzazione. -
Incertezza sui Tempi di Realizzo
I tempi necessari per completare un’operazione di compravendita possono allungarsi notevolmente rispetto alle previsioni iniziali, con conseguente impatto sulla redditività dell’investimento.
Confronto fiscale dettagliato
Regime fiscale delle società immobiliari di godimento
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Tassazione dei redditi
→ IRES: 24% ed IRAP 3,9%
→ Possibilità di dedurre gli ammortamenti per immobili strumentali
→ Deducibilità degli interessi passivi entro i limiti del ROL (Risultato Operativo Lordo) -
Imposte indirette
→ IMU: varia in base al comune e alla tipologia di immobile
→ Imposta di registro sui contratti di locazione: 2% per locazioni abitative, 1% per locazioni commerciali -
Distribuzione dei dividendi
→ Ritenuta del 26% sui dividendi distribuiti a persone fisiche non in regime d’impresa
→ Possibile applicazione della PEX (Participation Exemption) per soci societari, con esenzione parziale
Regime fiscale delle società immobiliari di compravendita
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Tassazione delle plusvalenze
→ IRES: 24% ed IRAP 3,9%
→ IVA: generalmente applicabile alle cessioni di fabbricati da parte di società di compravendita, con possibili esenzioni -
Imposte indirette sulle transazioni
→ Imposta di registro: 9% per immobili residenziali (se acquisto da privati)
→ IVA: 10% o 22% su acquisti da soggetti IVA, a seconda della tipologia di immobile -
Vantaggi fiscali specifici
→ Possibilità di optare per l’imposizione IVA nelle cessioni di fabbricati strumentali
→ Deducibilità immediata dei costi di ristrutturazione classificabili come spese di manutenzione ordinaria
Come scegliere la strategia più adatta al tuo profilo
La scelta tra società immobiliare di godimento e di compravendita dipende principalmente dal tuo profilo di rischio, dall’orizzonte temporale dell’investimento e dagli obiettivi finanziari.
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Opta per una società di godimento se:
→ Cerchi un investimento con flussi di cassa stabili e prevedibili
→ Hai un orizzonte temporale di medio-lungo termine (10 anni)
→ Preferisci un rischio contenuto e rendimenti moderati ma costanti
→ Disponi di strutture amministrative per gestire gli immobili -
Scegli una società di compravendita se:
→ Punti a rendimenti potenzialmente elevati in tempi relativamente brevi
→ Hai competenze specifiche nel settore immobiliare o ti affidi a professionisti qualificati
→ Sei disposto ad accettare un livello di rischio più elevato
→ Hai accesso a fonti di finanziamento flessibili e a costi contenuti
Strategie Ibride: il Meglio di Entrambi i Mondi
Una tendenza crescente nel mercato italiano è l’adozione di strategie ibride, che combinano elementi di entrambi i modelli per ottimizzare il profilo rischio-rendimento complessivo.
È ad esempio possibile costituire una società che acquista immobili da riqualificare e locare per poi venderli quando le condizioni di mercato saranno particolarmente favorevoli.
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Questo approccio consente di:
→ Generare flussi di cassa durante la fase di valorizzazione dell’immobile
→ Avere maggiore flessibilità nella scelta del momento ottimale per la cessione
→ Diversificare le fonti di reddito, riducendo il rischio complessivo
→ Ottimizzare il profilo fiscale complessivo dell’investimento
Conclusioni: costruire la tua strategia vincente
Nel panorama degli investimenti immobiliari, in linea generale non esiste una strategia universalmente migliore dell’altra. La chiave del successo risiede nella capacità di allineare la scelta del veicolo societario con i propri obiettivi di investimento, competenze e tolleranza al rischio.
Che tu scelga di puntare sulla stabilità dei flussi di cassa delle società di godimento o sulle potenziali elevate plusvalenze delle società di compravendita, ricorda che la consulenza di professionisti qualificati in ambito legale, fiscale e immobiliare rappresenta sempre un investimento prezioso per massimizzare il rendimento e minimizzare i rischi del tuo investimento immobiliare.
La vera strategia vincente è quella costruita su misura per le tue specifiche esigenze di investitore, capace di adattarsi all’evoluzione del mercato e alle tue mutevoli priorità finanziarie.
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